פסק-דין בתיק ע"א 56955-05-12

1.         לפנינו ערעור על פסקי הדין שניתנו ביום 23/4/12  בבית משפט השלום בקריות (כב' השופט בדימוס אליעזר שחורי) ב-ת.א. 19347/07 וב-ת.א. 6468-09-08, לפיהם התקבלה תביעתה הכספית של חברת פרטנר תקשורת בע"מ (להלן - " המשיבה 1") להחזר דמי שכירות ששולמו בטעות ביתר, נדחתה תביעתה הכספית של אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ להלן - (" המערערת") כנגד המשיבה 1 בגין דרישה לקבלת הפרשי דמי שכירות, פיצוי בגין הפרת הסכם ותשלום דמי שכירות ראויים, והתקבלה באופן חלקי תביעתה של המערערת כנגד אסף שמע אטדגי ובר  קפה בע"מ (להלן - " המשיבים 2, 3").

המשיבים 2 ו-3 הגישו מצידם ערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בת.א. 6468-09-08, וזאת בגין החיוב הכספי אשר הושת עליהם במסגרת פסק הדין.

2.         מעיון בפסקי הדין של בית משפט קמא ובטיעוני הצדדים עולה כי הפלוגתאות אשר עומדות בלב ליבם של פסקי הדין שניתנו על ידי בית משפט קמא ובערעור ואשר נוגעות ליחסי השכירות בין המערערת והמשיבים 1-3 נדונו בחלקם והוכרעו במסגרת תביעה לפינוי הנכס נשוא הערעור שהוגשה על ידי המערערת כנגד המשיבים 2 ו-3, בת.א. 1832/07 שהתבררה אף היא בפני כב' השופט אליעזר שחורי אשר נתן את פסק הדין בתביעת הפינוי ביום 25/8/09.

3.         יצוין כי הערעור שהוגש על ידי המערערת על פסק דינו של כב' השופט אליעזר שחורי בתביעת הפינוי במסגרת ע.א. 18908-10-09 נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ביום 19/10/10 לאחר שהמערערת חזרה בה מהערעור.

4.         המערערת הינה חברה שבבעלותה בניין ברחוב ויצמן 63 בנהריה. ביום 3/1/2001 השכירה המערערת את החנות בקומת הקרקע למשיבה 1 לתקופה של חמש שנים, שהסתיימה ביום 14/2/06 עם אופציה לתשע תקופות נוספות של 24 חודשים כל אחת.

דמי השכירות שהמשיבה 1 שילמה למערערת מידי חודש עבור שכירת החנות חושבו בהתאם לסעיף 5 להסכם השכירות, שנקשר בין המערערת והמשיבה 1, לפי 29$ למ"ר לשטח שהוערך כ-112 מ"ר  ובסך הכל סך של 3,248$ בתוספת מע"מ.

5.         בסעיף 31 להסכם השכירות שנקשר בין המערערת והמשיבה 1 ניתנה למשיבה 1 רשות להעביר את זכויותיה לגופים הקשורים עמה, אף בלא לבקש רשות מן המערערת ובתנאי שהנעבר יקבל על עצמו את התחייבויות המשיבה 1 כלפי המערערת. כן ניתנה למשיבה 1 הרשות להשכיר את הנכס בשכירות משנה לגופים שאינם קשורים עמה ובתנאי שתתקבל על כך הסכמת המערערת מראש ובנוסף לכך תמשיך המשיבה 1 להיות מחויבת כלפי המערערת לעניין כל חיובי חוזה השכירות ובתנאי כי עיסוקו של שוכר המשנה יהיה עיסוק התואם את מטרת השכירות.

6.         למרות שהמערערת והמשיבה 1 התכוונו להתקשר בהסכם שכירות ארוך טווח, הרי שכבר ביום 24/11/02 הודיעה המשיבה 1 על כוונתה לעזוב את המושכר והחלה לחפש שוכר משנה. עובר לאותה תקופה ניהל המשיב 2 דוכן למכירת מכשירים סלולאריים במקום. באפריל 2004 ו/או בסמוך לכך הפנתה המשיבה 1 את המשיב 2 למערערת על מנת לקבל הסכמתה לחתימה על הסכם להשכרת משנה ובתאריך 28/4/04 הביעה המערערת בכתב את הסכמתה לעסקה.

7.         בכתב ההסכמה ששלחה המערערת ביום 28/4/04 למשיב 2 ואשר כותרתו "שכירות המשך לחנות בויצמן 63 בנהריה" ציינה המערערת כדלקמן:

            "אנו מאשרים לכם בהמשך לחוזה שיש לנו עם "פרטנר" תקשורת בע"מ להמשך שכירות נוספת של עוד 24 חודשים + אופציה של 24 חודשים.

            1.          עם סיום תקופת השכירות של "פרטנר" תקשורת בע"מ ע"פ חוזה עם חב' אוסי ייחתם הסכם עם אסי אטדגי ת.ז. 033957333 גדוד העברי 12 נהריה לתקופה נוספת של 24 חודשים + אופציה ל-24 חודשים נוספים. המחיר המוסכם 2,400 דולר + מע"מ לחודש התשלום יהיה חודש בחודשו פרטי ההסכם עם ערבויות ותנאי תשלום יפורטו בהסכם החדש.

            ...

3.          כמו כן חב' אוסי תשכיר לאסי אטדגי מחסן בקומת המרתף בסך 100 דולר + מע"מ".

בהסתמך על האישור הנ"ל, הודיעה המשיבה 1 למערערת כי השכירה את המושכר למשיב  2 בשכירות משנה בהתאם לזכותה על פי הסכם השכירות וכי היא תישאר ערבה מכוח הסכם השכירות שנקשר בינה ובין המערערת לכל התחייבויותיו של השוכר .

8.         בפברואר 2006 הגיעו לסיום יחסי השכירות שבין המערערת והמשיבה 1. מכיוון שהמשיבים 2 ו-3 או מי מהם החזיקו בפועל בנכס ועל רקע חילוקי דעות קשים שהיו בין הצדדים, נעשה ניסיון במחצית השניה של שנת 2006 לגבש הסכם מסודר להסדרת יחסי שכירות בין המערערת והמשיבים 2, 3 ואף הועלה על הכתב מתווה להסכם. אין חולק כי ניסיון זה נכשל באופן סופי בתחילת שנת 2007. ואולם המערערת המשיכה לגבות ולקבל דמי שכירות מן המשיבים 2 ו-3 במלוא הערך אשר דרשה על פי מכתב ההסכמה מיום 28/4/04, דהיינו 2,400$ לחודש בתוספת מע"מ.

9.         בתאריך 29/5/07 שלחה המערערת למשיבים 2 ו-3 מכתב שכותרתו "דרישת פינוי" על רקע טענות להפרות ההסכם מצידם של המשיבים 2 ו-3. במכתבה טענה המערערת כי אותן הפרות מזכות אותה לדרוש סיום יחסי השכירות. בסמוך לאחר מכן הוגשה כאמור תביעת הפינוי של המערערת כנגד המשיבים 2 ו-3 ואשר במסגרתה קבע בית המשפט קמא ממצאים ביחס למהות ההסדר החוזי שנקשר בין בעלי הדין.

            בית משפט קמא קבע בפסק דין הפינוי בת.א. 1832/07 כי יחסי השכירות בין המערערת והמשיבה 1 נמשכו עד לחודש פברואר 2006 כאשר במהלך התקופה של שנת 2004 עד 2006 היו המשיבים 2 ו-3 שוכרי משנה בנכס ואילו החל מחודש פברואר 2006 ועם סיום הסכם השכירות עם המשיבה 1, נותק לחלוטין הקשר בין המערערת והמשיבה 1 על רקע הסכמות עצמאיות שגיבשו המערערת והמשיבים 2 ו-3 ובהמשך לכתב ההסכמות שנקשר בין המערערת והמשיבים 2 ו-3.

            בית משפט קמא ציין בפסק הדין בתביעת הפינוי כי הוסכם בין הצדדים על מצב ביניים לפיו עם סיום יחסי השכירות בין המערערת לבין המשיבה 1 ימשיכו המשיבים 2 ו-3 לנהל במקום את עסקו של המשיב 2 כשוכר תוך התחייבות של המערערת לנהל עמו משא ומתן על מנת להשלים עסקת שכירות לתקופה כוללת של 4 שנים כאשר בתקופת הביניים ישלם המשיב 2 דמי שכירות בשקלים בשווי של 2,400$, בתוספת מע"מ.

10.        במסגרת פסק הדין בתביעת הפינוי בת.א. 1832/07, דחה בית משפט קמא את טענות המערערת לעניין הפרות כביכול של ההסכמים מצד המשיבים 2 ו-3 באשר להתנהלותם ביחס למושכר, ואולם בית משפט קמא קיבל את טענות המערערת לפיה הינה רשאית להביא לסיום את יחסי השכירות שבינה ובין המשיבים 2 ו-3 בתום תקופת הביניים, זאת על רקע סירובם של המשיבים  2 ו-3 לדרישת המערערת להעלות את דמי השכירות בגין המושכר לסך של 3,500$ ובהתאם למסמך העקרונות מיום 11/12/06.